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房屋买卖居间合同“跳单”行为的认定
来源:网站管理员    时间: 2015-8-13

案 情

张某与房地产经纪公司A 签订不动产带看房源协议单,双方约定A公司系张某求购(求租)的独家代理商,由A 公司向张某推荐房源C ,张某及其关系人不得与所有权人私下成交。三天后,张某与另一家经纪公司B 签订物业需求看房单,带看的房源同样是房产C ,该协议也约定B 公司系张某求购(求租)的独家代理商,张某及其关系人不得避开B公司与房源C 所有权人私下成交。张某还在合同中确认,此次带看房屋前,没有任何一家中介代理机构及个人向他推荐和带看过房源C ,双方还约定张某及关系人不得避开B 公司与房源C 的所有权人交易,否则视为违约,并约定了相关违约责任。


在经纪公司B 带张某看房源C 的当天下午,张某通过经纪公司A 与房源C所有权人签订了房屋买卖合同。B 公司认为张某的行为系房屋买卖居间合同中的“ 跳单” 行为,违反了合同约定,遂诉至法院要求张某承担违约责任。


房源C 原所有权人在多家中介公司挂牌出售该房屋。


问 题

2011年公布的《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中的“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案,与本案情况相似,其中关于委托购房人(本案中即是张某)通过其它房屋中介与所有权人签约是否认定为“跳单”的分析认为,“委托购房人并未以逃避支付佣金的目的,与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用物业公司的信息、机会另行委托他人成交,其行为不构成违约”,据此,法院驳回了物业公司的诉讼请求。 由此案可以看出,是否具备“以逃避支付佣金为目的”的主观恶意,是考查该行为是否应当认定为“跳单”的关键。


但是,在司法实践中逐渐出现了三个新的问题。其一,在最高法院的指导案例中,物业公司并没有约定为委托购房人的求购(求租)独家代理商,只是约定了禁止“跳单”的条款(该案中系格式条款),那么张某一案(下文以“本案”指代)中的求购(求租)独家代理商条款的效力应当如何认定,是否合理都有进一步的讨论空间。其二,判断“以逃避支付佣金为目的”的标准是什么?在指导案例中,法院认为判断的方式即为“私下成交或不正当地利用物业公司的信息、机会另行委托他人成交”;而在本案中,原所有权人在多家中介公司挂牌出售该房屋,市场中房源C的信息随手可得,那么张某的行为是否可以定性为“不正当地利用B 公司的信息”?其三,如果张某的行为不构成“跳单”,那么经纪公司B 是否有其它手段要求张某承担责任。


分 析


首先,对于“独家代理商”条款效力的认定,应当比照“禁止跳单”条款来处理。对“禁止跳单”的格式条款,一般有两种观点:一是认为该条款会排斥委托购房人的自由选择权利,根据《合同法》第四十条之规定,“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”;还有一种观点认为,根据《合同法》 第三十九条之规定,“……采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明” ,应当属于可撤销的条款。在指导案例中,法院认为,“居间合同中,禁止买方利用中介公司提供的房源信息,撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力”。所以从该案例来看,实际上是支持了第二种观点,甚至可以说比第二种观点更进一步,直接承认了其效力。“独家代理商”条款与“禁止跳单”条款虽然名字不一样,但实际上性质、目的、作用都是趋同的,即为了排除委托购房人的选择权,保护其所持有的房源信息。因此,无论说法上如何改变,该条款均应比照指导案例而认定,应当认定为有效。但同时,笔者认为在裁判过程中应当特别注意,该条款的效力应当仅及于公司推荐的个别房源,以平衡经纪公司保护商业信息和委托购房人选择权之间的关系,如果以“独家代理商”之名义排除了委托购房人选择第二家经纪公司的可能,无疑会造成委托购房人的损失。


其次,对于本案中张某的行为,应认定并不构成“不正当地利用B 公司的信息”。很明显,张某首次看房源C 实际上是通过A 公司,三天以后才由B公司带看房源C ,不可能不正当地利用B 公司信息。但笔者要进一步论证的是,即便张某先由B 公司带看房源C ,仍然不会构成“不正当地利用B 公司的信息”。因为保护商业信息的第一责任人应当是经纪公司自身,理论上要彻底保护好房源信息,经纪公司应当与供房者达成协议,要求供房者仅仅将房源供给自己。但在二手房市场中优质房源稀缺的情况下,经纪公司为了取得一些好的房源,没有和供房人签署“独家代理商”合同,却将风险转移到了需求方的身上,迫使委托购房人不能选择其它商家就同一房源开出的较低价格,这无疑是不合理的。结合上述分析,笔者认为委托购房人承担经纪公司所诉的违约责任的前提是这样的,即经纪公司与供房人达成了“独家代理商”条款,供房人并没有向第二家经纪公司提供相关信息,委托购房人在取得了经纪公司的房源信息后,违反了其与经纪公司达成的“独家代理商”条款,提供给第二家经纪公司并以较低价格签订购房合同,从而构成了“跳单”。


再次,本案中,经纪公司可以起诉张某欺诈。笔者认为,诚实信用原则是民法中的“帝王条款”,对合同双方均是如此。张某为了享受经纪公司B 提供的较为优质的服务,在签合同的时候谎称自己让B 公司做“独家代理商”,称“从来没有任何一家中介代理机构及个人向他推荐和带看过房源C ”,这无疑构成了欺诈,B 公司为了给张某提供优质的服务也受到了相应的损失,就该部分损失,经纪公司应当有权以欺诈为理由起诉张某,要求张某承担缔约过失责任。


来源:山东法制报审判周刊


作者:迟忱 高玉峰

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